Порядок оформления права собственности на квартиру в жск

Жск как схема покупки квартиры

Порядок оформления права собственности на квартиру в жск

Сегодня продажа новых квартир в многоэтажных домах с помощью ЖСК становится очень популярной.

Жилищно-строительный кооператив — высокорисковая форма инвестирования в строительство жилой недвижимости, не имеющая жесткой регламентации законодательством. Подробнее о том, что представляет собой ЖСК, каковы условия его функционирования, основные положительные и отрицательные стороны, а также возможные риски — читайте далее.

Жск — что это такое

История таких объединений берет свое начало в 20-х годах XIX века, но по идеологическим соображениям они были ликвидированы. Указ ЦК в 1958 году при существенном росте численности населения в послевоенные годы вновь вернул к жизни ЖСК.

Приобретение жилья через ЖСК было практически единственно-возможным вариантом получить квартиру в собственность до начала приватизации жилой недвижимости.

Даже несмотря на высокую стоимость этого способа, он пользовался повышенным спросом среди населения.

Законодательное регулирование деятельности ЖСК осуществляется Гражданским кодексом РФ (ст. 116 «Потребительский кооператив»), а также Жилищным кодексом РФ (пятый раздел «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы»).

Вероятность использования его в качестве привлечения средств в строительство устанавливается 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где определено, что он может применяться для приобретения жилья на равных с ДДУ (договором долевого участия).

Данный федеральный закон прямо поясняет, что жилищный кооператив является единственной разрешенной альтернативой долевого строительства.

Приобретение жилой недвижимости через ЖСК выглядит так: строительной компанией создается кооператив и заключается инвестиционный договор.

В случае создания ЖСК после 2011 года, он самостоятельно будет выступать застройщиком, то есть организовывать процесс возведения объекта и владеть участком земли в соответствии ЖК РФ (ст. 110).

Важно отметить, что все члены ЖСК участвуют в строительстве, последующей реконструкции и содержании дома своими средствами. В состав кооператива могут входить юридические лица, а также граждане старше 16 лет.

Преимущества

Удобство механизма ЖСК для покупателей жилья заключается в следующем:

Предоставление длительной рассрочки при оплате стоимости квартиры

Застройщик предлагает гибкую систему оплаты в виде рассрочек, так как выплата паевых взносов осуществляется в течение нескольких лет после этапа завершения строительства.

Переход прав на управление домом к ЖСК после окончания строительства

Лица, приобретающие квартиру по ДДУ, после окончания строительства создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое примет на себя функции управления домом. Формирование ТСЖ возможно только после регистрации прав собственности на квартиры, что занимает обычно довольно длительное время. В течение этого времени многоквартирный дом остается без управления.

Преимущества ЖСК в случае его банкротства и несостоятельности

Здесь имеется в виду то, что при банкротстве создавшего ЖСК застройщика его участники могут достроить объект с помощью нового подрядчика. При покупке квартиры по ДДУ в случае разорения строительной компании покупателям придется требовать свои квартиры в рамках процесса о несостоятельности застройщика.

Другим способом является создание ЖСК с нуля и обращение к органам власти о передаче недостроенного дома на баланс кооператива. В соответствии с практикой такой процесс может занимать длительное время.

Право пайщиков участвовать в строительстве и дальнейшей эксплуатации строящегося дома

Дополнительно члены ЖСК имеют непосредственный доступ к его финансовым документам, а также могут переизбирать руководство.

Паевые взносы не подлежат налогообложению, что удешевляет строительство

Благодаря этому квартиру можно приобрести значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Недостатки

Помимо обозначенных выше преимуществ жилищно-строительного кооператива данный механизм имеет серьезные недостатки:

  • сделка покупки квартиры через ЖСК не подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от ДДУ, что повышает риск двойных продаж недвижимости;
  • невозможность привлечь ЖСК к ответственности в случае срыва сроков строительства или обнаруженных недостатков после сдачи дома в эксплуатацию;
  • невозможно указать точную стоимость квартиры и прописать ее в договоре;
  • недостаточное законодательное регулирование схемы продажи квартир с помощью ЖСК, которые регламентируются положениями Жилищного кодекса и нормами ГК РФ, а не положениями 214-ФЗ.

В целом, ЖСК как механизм покупки квартир в новостройках приобретает все большую популярность. Однако очень важно перед вступлением в кооператив детально изучить всю необходимую документацию: условия инвестиционного договора, устав, правоустанавливающие документы. И только после этого подписывать договор.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.

Приобретение новостройки

Покупка квартиры в многоквартирном доме через ЖСК осуществляется таким образом:

  1. вступив в ЖСК, его член получает из общей кассы пайщиков нужную для покупки квартиры сумму, при этом стоимость займа будет существенно ниже по сравнению с ипотекой.
  2. Чтобы стать полноправным участником ЖСК, потребуется оплатить вступительный взнос, размер которого который может достигать 5% от цены квартиры. Взнос не учитывается в стоимости приобретаемой недвижимости.
  3. Дальше все зависит от устава конкретного ЖСК. В большинстве случаев нужно внести около 10% в качестве первоначального взноса. Затем пайщик в соответствии с графиком регулярно вносит определенные платежи на счет кооператива. При достижении суммы в 50% от цены предполагаемого жилья, ЖСК приобретает для него квартиру, оформляя в свою собственность.
  4. Между сторонами заключается договор аренды, он проживает в квартире, постепенно погашая задолженность. Срок погашения может длиться до 10 лет.
  5. Как только сумма будет полностью выплачена, квартира перейдет в его собственность.
  6. Вместо процентов по кредиту участник ЖСК ежегодно оплачивает административные взносы в размере примерно 6% от размера займа. Причем если член кооператива вносил паевые взносы постепенно, то ему предоставляется пониженная ставка, чем тому, кто сразу оплатил 50% от стоимости квартиры.

Оформление права собственности на квартиру

Для получения свидетельства о праве собственности на жилой объект, возведенный с помощью ЖСК, участнику потребуется:

На основании этих документов осуществляется государственная регистрация права собственности на квартиру и выдается правоподтверждающий документ.

Возможные риски при покупке квартиры

Вступая в жилищно-строительный кооператив, его участники несут некоторые риски:

  1. Риск удорожания строительства и необходимость доплаты сверх оплаченного паевого взноса.
  2. Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  3. Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).

Обозначенные риски являются существенными и оказывают влияние на защиту законных прав и интересов участников ЖСК и тем более усиливаются, когда органы управления ЖСК прямым или косвенным образом связаны с инвестиционными, строительными и иными компаниями, принимающими участие в возведении дома.

Как обезопасить себя от обмана?

Покупателям, решившим приобрести квартиру в новостройке с помощью ЖСК, можно дать несколько действенных советов во избежание обмана, финансовых и материальных потерь:

  • детально изучить устав кооператива, уделяя пристальное внимание финансовой стороне вопроса (размер вступительного взноса, порядок выплаты пая), обязанностям и правам сторон, штрафам и ответственности за нарушение обязательств;
  • ознакомиться с порядком управления в ЖСК (занимается ли строительством объекта сам кооператив или нанятый подрядчик);
  • удостовериться в наличии разрешительной документации на строительство дома;
  • обратить внимание на репутацию застройщика, опыт и историю его деятельности;
  • внимательно прочитать условия договора и только после прозрачности всех условий подписать его.

Следуя эти рекомендациям, покупка квартиры через ЖСК поможет обзавестись жильем на привлекательных условиях.

Отзывы покупателей

Алексей:

Людмила:

Валентина:

Большинство людей понимает возможные риски, связанные с покупкой квартиры через ЖСК, поэтому застройщики используют дополнительные меры привлечения покупателей: низкие цены, оригинальная архитектура построек, развитая инфраструктура на прилегающих территориях (детские сады, спортивные площадки, магазины, парки) свою репутацию и т.д.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/zhsk-chto-eto.html

Кооперативная квартира 2019: порядок оформления в собственность

Порядок оформления права собственности на квартиру в жск

Закон предусматривает разные варианты приобретения жилья в собственность. Наряду с покупкой квартиры на вторичном рынке и у специализированной строительной организации – застройщика, у россиян есть возможность участия в кооперативе. В результате работы такого объединения пайщику передается в собственность кооперативная квартира, особенности которой мы разберем в статье.

Что это такое

Подробнее рассмотрим, что такое кооперативная квартира. Появились такие объекты недвижимости еще в СССР. Как в то время, так и сейчас суть кооператива можно выразить так:

  • заинтересованные граждане объединяют свои средства в один счет и образуют кооперативное объединение;
  • кооперативное объединение использует возможности своих членов или нанимает строительную фирму для возведения дома;
  • после ввода дома в эксплуатацию жилые помещения распределяются между пайщиками сообразно их взносу. Кому какая квартира достанется, как правило, решается еще на этапе образования объединения.

Сегодня такая форма строительства не распространена. Кооперативы вытесняются долевым участием в строительстве, поскольку последний вариант безопаснее для дольщика. Основные недостатки строительного кооператива по сравнению с ДДУ:

  • средства пайщиков не застрахованы и не могут быть компенсированы Фондом защиты дольщиков;
  • строительство контролируется непрофессионалами;
  • у пайщиков нет особых прав как у дольщиков при банкротстве застройщика.

ВАЖНО! Кооператив – это более рискованное вложение по сравнению с долевым участием в строительстве. Привлекает же пайщиков возможность получить квартиру намного дешевле, чем при покупке уже готовой или долевом строительстве.

Кооперативная квартира – это такое жилье, что строится общими усилиями и на общие средства граждан, объединенных в кооператив. Это вполне работающая схема. Сложности у пайщиков и их наследников возникают в следующих случаях:

  • дом построен, и нужно оформить жилплощадь на себя;
  • дом построен, пай выплачен, но пайщик умер, не оформив собственность;
  • пай не выплачен, а пайщик умер.

При этом ситуация может возникнуть долгое время назад и тянуться годами. Нередки случаи, когда человек вложился в кооперативное строительство еще в СССР, въехал в готовое жилье, но так и не зарегистрировал право собственности на кооперативную квартиру. Разбираться с правами приходится уже его наследникам.

Права пайщика в кооперативе

Статус и деятельность ЖСК регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ. Здесь же устанавливаются и права пайщиков:

  • участвовать в организации и управлении ЖСК через общее собрание;
  • право на сам пай в кооперативе;
  • право на кооперативное жилье сообразно внесенной сумме денег, когда дом жилищного кооператива уже сдан;
  • разрешить проживание временным жильцам;
  • разделить квартиру с другим владельцем пая, если есть такая возможность в реальности;
  • сдать жилплощадь внаем;
  • получить возмещение, если дом подвергнется сносу;
  • участвовать в банкротстве ЖСК.

Ряду наследников предоставлена преимущественная возможность вступления в кооператив, если у наследодателя остался пай.

Оформление в собственность

Право собственности на квартиру переходит к пайщику в момент полной выплаты пая. Этот факт нужно подтвердить с помощью государственной регистрации права собственности на кооперативную квартиру в ЕГРН. Регистрация возможна, если дом уже сдали в эксплуатацию.

Общий порядок действий, как оформить собственность:

  1. Собрать документы по списку и оплатить госпошлину.
  2. Обратиться в «Мои документы» для передачи бумаг.
  3. После истечения срока регистрации забрать готовый результат.

Рассмотрим этапы подробнее.

Список документов

Для оформления в собственность кооперативной квартиры понадобятся:

Перечень документов для оформления квартиры в собственность может дополняться в зависимости от практики региона. На основании представленных документов сотрудник оформит заявление. Заполнять заявление дома заранее не нужно.

Куда обращаться

Запись в ЕГРН вносит регистратор – сотрудник Росреестра. Передать ему документы можно одним из следующих способов:

  • лично через МФЦ – самый распространенный и надежный вариант;
  • почтовым отправлением – дорогостоящий и непопулярный способ, придется заверять все подписи нотариально;
  • через [urlspan]личный кабинет[/urlspan] на официальном сайте Росреестра – возможность новая, реализована не во всех регионах, для нее нужна специальная ЭЦП.

Удобнее всего выбрать ближайший офис «Мои документы» и записаться на прием к его специалисту.

ВАЖНО! Отказать в приеме документов могут только если заявитель не принес паспорт. В остальных случаях документы принять обязаны, даже если они составлены с ошибками или какая-то бумага отсутствует.

Сроки регистрации и госпошлина

Регистрация занимает от 7 до 14 рабочих дней в зависимости от сложности ситуации и комплектности документов. Если заявитель забыл приложить определенную справку, то регистрацию приостановят. Документ нужно будет приобщить так же через МФЦ.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

Результат регистрации

По итогу регистрационных действий специалисты выдают выписку из ЕГРН, в которой будет указан собственник жилплощади. Свидетельства (розового цвета на бланке) о праве собственности отменили, теперь права подтверждаются выписками.

Регистратор может отказать в регистрации, если обнаружит недостатки в документах или их комплект будет неполным.

Порядок наследования

Кооперативная квартира может принести сложности при наследовании. Основное последствие, если квартира не оформлена в собственность, в том, что наследники получают не жилье, а пай – стоимость квартиры. Ключевым моментом является факт полной выплаты пая.

Общая процедура наследования

Наследование в общем порядке возможно двумя путями – по завещанию или по закону. О завещании может быть неизвестно до последнего момента, однако если его нет – наследование осуществляется в соответствии с очередями, приведенными в ГК.

Как действовать наследникам:

  1. День смерти открывает наследство. Родственникам наследодателя в первую очередь следует обратиться к нотариусу для открытия дела о распределении оставшегося имущества. Лучше выбрать нотариуса в районе проживания умершего. На эти действия есть полгода.
  2. Следующий шаг – разыскиваются наследники и имущество, которое нужно распределить. Состав наследуемых вещей определит сам нотариус на основании имеющейся документации.
  3. По итогам распределения наследства выдаются подтверждающие бумаги – свидетельства. Бланки на недвижимость нужно предъявить для регистрации в ЕГРН.

Гражданам понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о смерти;
  • заявление об открытии наследственного дела – пишется в присутствии нотариуса, образец можно посмотреть здесь;
  • документы о родстве с умершим;
  • все документы на имущество, которое осталось после смерти.

Для оформления пая понадобится или документация о принятии в кооператив, или бумаги на оформленную недвижимость.

Если квартира оформлена в собственность

Это самый простой вариант, когда предыдущий хозяин вовремя оформил свои права. Наследники просто получают в собственность жилье, а обращаться в кооператив им не нужно. Получив свидетельство о праве на наследство, наследники обращаются в МФЦ для передачи бумаг на регистрацию. Спустя 7-14 дней они получат выписку из ЕГРН с записью о новых владельцах квартиры.

Пай выплачен, но право собственности не оформлено

Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. В связи с этим к наследникам переходит право на само жилье.

ВАЖНО! Если паевые взносы погашены, то вступать в кооперативное объединение нет необходимости.

Для оформления потребуется получить в кооперативе:

Далее нотариус оформит свидетельство. Со свидетельством, справкой о выплате пая, протоколами, госпошлиной и паспортом наследник обращается в МФЦ. Кооперативная квартира будет зарегистрирована уже на наследника.

Пай не выплачен

Это самая сложная для наследников ситуация. Право собственности принадлежит кооперативу, а наследники получают только паенакопления умершего. Право пользования квартирой по наследству не переходит, поскольку напрямую связано с фактом вступления в кооператив.

ВАЖНО! Члены семьи умершего, которые проживали вместе с ним, получают право пользования жильем только при условии вступления в кооператив.

Что делать с полученным кооперативным паем:

  • вступить кооперативное объединение, погасить паевые платежи и оформить собственность на квартиру;
  • не вступать в кооператив и получить компенсацию пая.

Если наследников много, то определить, кто именно вступит в кооператив, поможет ст. 131 ЖК РФ. Преимущественное право распределяется так:

  • в первую очередь вступает супруг, который имеет право на пай;
  • если муж/жена отсутствует или отказался вступать – ступить могут наследники, которые жили вместе с умершим;
  • если все они отказались от вступления, то право переходит к иным наследникам.

Если наследники не пожелали вступать в кооператив, им выплачивается сумма пая. Процедура осуществляется в рамках ст. 13-14 Закона «О потребительской кооперации». Дополнительно нужно читать устав кооператива.

Если кооператив откажется выплачивать компенсацию, это можно расценить как неосновательное обогащение и обратиться за взысканием в суд.

Частые вопросы

В связи с кооперативными квартирами возникают различные вопросы. Рассмотрим наиболее популярные.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Понятие «приватизация» применяется только если речь идет о государственной или муниципальной квартире. Кооперативная квартира никогда не принадлежала ни государству, ни местной администрации – она изначально строилась как частная.

Поэтому и процедура оформления называется не «приватизация», а просто «регистрация права собственности». Как оформить квартиру в собственность – мы рассматривали выше.

Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру

Неприватизированная, то есть не оформленная в собственность, кооперативная квартира принадлежит на праве собственности пайщику, если пай полностью выплачен. В этом случае ее теоретически можно завещать, но на практике ни один нотариус за это не возьмется. Перед составлением завещания нотариус настоит на оформлении права собственности в ЕГРН.

По вопросу, можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру, пай по которой не выплачен, ответ строго отрицательный. Данная жилплощадь еще не принадлежит пайщику. Право собственности находится у кооператива. Поэтому и завещать можно не жилье, а только кооперативный пай.

Прекращение членства в кооперативе

Членство в кооперативе прекращается:

  • добровольно по заявлению пайщика;
  • если его исключили принудительно в связи с грубым нарушением правил;
  • в случае смерти пайщика;
  • если ЖСК ликвидирован.

В первых трех случаях пайщику или его наследникам возвращаются деньги, которые он уплатил за кооперативный пай. В последнем случае имущество, оставшееся после ликвидации, делится между всеми членами сообразно размеру их участия в ЖСК.

Купля продажа кооперативной квартиры

Купля-продажа кооперативного жилья возможна только если на него уже оформлено право собственности и имеется запись о собственнике в ЕГРН. В остальных случаях сделка просто не состоится, даже если пай и выплачен полностью. Поэтому продавцу в любом случае сначала нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Порядок,  как продать кооперативную квартиру, не отличается от обычной купли-продажи:

  1. Подготовка документов.
  2. Заключение договора купли-продажи и передача по акту.
  3. Регистрация права покупателя на квартиру в ЕГРН.
  4. Полная оплата жилья.

При этом брать разрешение у кооператива на продажу не нужно.

Риски покупателя

Основной риск покупателя, который покупает кооперативную квартиру (Москва или регионы) заключается в оспаривании сделки кооперативом. Это возможно, если пай не выплачен полностью. Чтобы себя обезопасить, нужно потребовать у продавца подлинную справку о полной выплате пая – она сохранилась с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Статус кооперативной недвижимости и возможные операции, которые допустимо с ней проводить, напрямую определяется фактом погашения пая. Если пай выплачен – возможны любые операции после регистрации собственности в ЕГРН. Если платежи еще открыты, то распоряжаться можно только самим паем, но не жилплощадью.

Также читайте интересный материал о купле продаже на вторичном рынке и что такое ипотечный кооператив.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kooperativnaya-kvartira.html

Покупка квартиры через ЖСК

Порядок оформления права собственности на квартиру в жск

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — один законных способов привлечения средств граждан на строительство жилых домов.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков.

Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса.

Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора, который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным.

При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК

Согласно ст.

1 Федерального закона № 214 от 30.12.04, жилищно-строительные кооперативы — это один из допустимых законом способов привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости.

Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив.

Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута. Ввиду тех или иных причин (финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т.д.) строительство может постоянно откладываться или быть вовсе замороженным.
  2. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.
  3. Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).
  4. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  5. Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

В какую сумму обходится покупка квартиры через жск

В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации.

В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена.

Обратим внимание на некоторые особенности:

  • Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК (п. 1 ст. 125 ЖК РФ). Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.
  • Согласно п. 2 ст. 123.3 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), члены ЖСК солидарно несут дополнительную ответственность по обязательствам кооператива, в пределах невнесенного дополнительного взноса. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков.
  • Более того, согласно ст. 11 ФЗ № 215 от 30.12.04 «О жилищных накопительных кооперативах», решением общего собрания в устав ЖСК могут вноситься изменения. Таким образом, размер пая (стоимость квартиры) может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива.

Пример

Пахомов, на основании решения правления ЖСК «Жилье», стал в 2014 г. его членом и внес соответствующий вступительный вклад. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца 2015 г. внести свои паевые взносы. Размер пая составлял 2 млн р., которые Пахомов уплатил в установленные сроки.

Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре 2015 г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на 200 т.р.

, которые пришлось доплатить и Паховому, несмотря на полноценное исполнение обязательства.

Вступительный взнос в жилищный кооператив

Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива. Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов. В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Согласно ст. 2 ФЗ № 215, вступительным взносом считаются средства, внесенные членом ЖСК, предназначенные на покрытие расходов по созданию кооператива и принятию гражданина в его ряды.

Согласно п. 9 ст.

5 ФЗ № 215, оплата вступительного взноса осуществляется после внесения сведений о члене в единый реестр юридических лиц. А согласно ст.

25 — взносы оплачиваются участниками единовременно и не подлежат возврату при прекращении членства.

В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию. Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве.

Договор приобретения квартиры в ЖСК

Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления.

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. 124 ЖК РФ, осуществляется на основании решения общего собрания ЖСК, принятие которого возможно только при условии, если член полностью оплатил свой паевой взнос. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения.
  • Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным.

Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы:

  1. те, которые понадобятся для вступления в кооператив;
  2. те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить:

  • Заявление о предоставлении членства в ЖСК.
  • Копия паспорта.
  • Копия ИНН.
  • Документ о составе семьи (в некоторых случаях).

После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится:

  • Заявление о государственной регистрации.
  • Копия паспорта.
  • Справка о полной выплате паевого взноса.
  • Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК.
  • Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения.
  • Акт о сдаче дома в эксплуатацию.
  • Акт вселения (допуска в квартиру, приема-передачи).
  • Кадастровый паспорт.
  • Отчет об оценке.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Согласно ст.

220 Налогового кодекса РФ (НК РФ), граждане-резиденты РФ, являющиеся налогоплательщиками налога на доходы физических лиц (НДФЛ), при покупке или строительстве жилья получают право на налоговый вычет, в размере 13% от понесенных затрат не превышающих 2 млн рублей. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер не может превышать 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Вычет предоставляется за счет уплаченного налогоплательщиком НДФЛ, исходя из чего, размер получаемой компенсации не может превышать суммы уплаченного в год получения вычета налога.

Однако недополученные суммы, согласно п. 9 ст. 220 НК РФ, гражданин вправе получить в следующие налоговые периоды, но также с учетом этого ограничения.

Это возможно при условии, что право на налоговый вычет было заявлено не ранее 01.01.2014.

Право собственности на квартиру в ЖСК может возникнуть только после уплаты полной суммы паевого взноса. Сама же квартира может быть передана собственнику, только если она фактически существует, что подтверждается подписанным передаточным актом.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/pokupka/kvartiry-v-novostrojke/cherez-zhilishchno-stroitelnyj-kooperativ/

О порядке оформления документов о праве собственности на квартиры жск, письмо жилищного комитета санкт-петербурга от 26 сентября 1996 года №15/1-58

Порядок оформления права собственности на квартиру в жск

В связи со значительным увеличением количества обращений граждан по вопросам оформления прав собственности на квартиры ЖСК, имеют место случаи отказов городского бюро регистрации прав (ГБР) по причине неправильного оформления документов.

Наибольшее количество отказов возникает в связи с неправильным оформлением справок, выдаваемых правлением ЖСК.

В целях устранения препятствий для осуществления собственниками жилых помещений своих законных прав в ГБР, жилищный комитет рекомендует:

довести до сведения правлений ЖСК порядок оформления документов о праве собственности на квартиры ЖСК, согласованных с ГБР в соответствии с приложением.

Приложение: 1. Порядок оформления на 1 листе.
2. Образец справки, выдаваемый ЖСК на 2 листах.

Председатель Комитета                                    Г.И.Воейков

Приложение 1 к письму. Порядок оформления справок, выдаваемых правлениями ЖСК для их государственной регистрации

Приложение 1

1. Если регистрация производится впервые необходимо представлять следующие документы:

– справку ЖСК и ее копию, подписанных председателем и бухгалтером ЖСК, заверенных печатью, с угловым штампом, в котором указан N справки и дата ее выдачи;

– копию ордера, заверенную подписью и оттиском печати председателя ЖСК;

– справку о прописке (форма 9), действительную 1 месяц.

При наличии обменного ордера, выданного после 01.07.

90 или при передаче паенакоплений, при условии, что паевой взнос за предоставленную квартиру до получения обменного ордера либо передачи паенакоплений был выплачен не полностью, необходимо представить выписку из протокола общего собрания ЖСК с указанием основания принятия нового члена ЖСК и размере передаваемого ему при этом паевого взноса.

Если регистрация производится на умершего, в справке ЖСК должен быть отражен факт смерти и ее дата. Пример:

Справка ЖСК на умершего _______________________________________
Фамилия, имя, отчество, дата смерти

В этом случае дополнительно необходимо представлять:

– ксерокопию свидетельства о смерти;

– ксерокопию завещания с отметкой нотариуса о том, что оно не отменено и не изменено или документы, подтверждающие родство.

1.1. В случае, если после 01.07.90 имела место передача полностью выплаченного паевого взноса в связи с совершенным обменом, необходимо дополнительно представить:

– копии обменных ордеров на приобретаемые в результате обмена квартиры;

– копии заявлений сторон, участвующих в обмене из обменного дела, заведенного Горжилобменом и заверенные печатью и подписью должностного лица Горжилобмена.

2. При наличии ранее произведенной регистрации и регистрационного удостоверения необходимо представлять:

– регистрационное удостоверение;

– справку ЖСК, на основании которой было выдано данное регистрационное удостоверение, либо при ее отсутствии, дубликат справки ЖСК и его копию.

Дубликат справки должен повторять весь текст утраченной справки ЖСК, на основании которой было выдано регистрационное удостоверение. В угловом штампе должны быть указаны реквизиты (дата и номер) утраченной справки.

При этом обязательно должна иметься отметка “Дубликат”, а также указан номер и дата его выдачи. Дубликат должен быть заверен подписями председателя и бухгалтера ЖСК, печатью правления ЖСК.

3. В случае утраты регистрационного удостоверения либо справки ЖСК, содержащей сведения о произведенной регистрации (со штампом ПИБ) необходимо представить дубликат справки ЖСК, копию дубликата и документы, перечисленные в п.1.

Приложение 2 к письму. Справка

Приложение 2

Угловой штамп ЖСКс датой выдачи и номеромсправки ЖСК

     Дана члену ЖСК- ______________  _______________________________                       (N ЖСК)          (Фамилия, Имя, Отчество)в том,  что  ему  (ей)  на  праве  частной собственности принадлежитквартира  N  __________________  в  доме   N   _____________   корп._______________  по  улице  (проспекту)  ________________________  вгороде Санкт-Петербурге.

     Квартира расположена на ____ этаже, __________________ этажного                                     (кирпичного, панельного)дома, состоит из _______ комнат, общая площадь квартиры ____________кв.м., жилая площадь квартиры _________________ кв.м., площадь кухни___________ кв.м.

, плита _________________________, ванная и туалет                         (газовая, электрическая)____________________________, лоджия (балкон)____________.

(изолированные, совмещенные)     Балансовая стоимость квартиры составляет ______________________                                                   (цифрами)(___________________________________________________________) рублей                     (прописью)     Паевой взнос за квартиру в сумме ______________________________                                                   (цифрами)(___________________________________________________) рублей.                     (прописью)внесен полностью __________________________________________.                         (число, месяц, год)     Совместно с ___________________________________________________проживают: _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________Председатель ЖСК        подпись            _________________________                                              (Фамилия, инициалы)

Бухгалтер ЖСК           подпись             _________________________                                              (Фамилия, инициалы)Дубликат Nот”____”______ 19___г.

выдан взамен утраченнойсправки ЖСК-___________N _____ от”____”______ 19___г.Председатель ЖСК_______________________Бухгалтер ЖСК_______________________        М.П.Угловой штамп ЖСК”____”___________ 19___г.

 (дата выдачи справки)N _____________________

   (номер справки)

Справка

     Дана члену ЖСК- ______________  _______________________________                        (N ЖСК)          (Фамилия, Имя, Отчество)в том,  что ему (ей)  на  праве  частной  собственности  принадлежитквартира   N   __________________   в  доме  N  _____________  корп.

_______________  по  улице  (проспекту)  ________________________  вгороде Санкт-Петербурге.     Квартира расположена на ____ этаже, __________________ этажного                                       (кирпичного, панельного)дома, состоит из ______ комнат, общая площадь квартиры _____________кв.м.

, жилая площадь квартиры ______________ кв.м., площадь кухни ________________ кв.м., плита ___________________, ванная и туалет ___                         (газовая, электрическая)____________________________, лоджия (балкон)____________.

(изолированные, совмещенные)     Балансовая стоимость квартиры составляет ______________________                                                      (цифрами)(___________________________________________________) рублей.

                     (прописью)     Паевой взнос за квартиру в сумме ______________________________                                                    (цифрами)(___________________________________________________) рублей.                     (прописью)внесен полностью __________________________________________.

                         (число, месяц, год)     Совместно с ___________________________________________________проживают: _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________Председатель ЖСК                           _________________________                                              (Фамилия, инициалы)                          М.П.Бухгалтер ЖСК                              _________________________                                              (Фамилия, инициалы)

Источник: http://docs.cntd.ru/document/9106949

Админ - право
Добавить комментарий